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2015政府救市将有大动作?

发布时间:2015/1/29 13:39:58 关注度:   来源:搜狐博客

股市一火爆,公众对楼市的关注度立刻下降了很多。过去几天有三条比较重要的楼市新闻,没有得到大家足够的重视:
  
  一是李克强总理在瑞士达沃斯论坛上谈及了中国的房地产市场,这在近年来是少见的;二是住建部部长陈政高在包头说,在棚户区改造中,部分房地产库存高的三四线城市,再盖新楼整体安置已经没有必要;三是有媒体报道称,2015年地方政府“救楼市的决心之大,超乎意料”。
  
  这三条消息其实相辅相成,相互关联。我们不妨先看看总理说了什么:
  
  总理是在回答“雷诺-日产联盟”董事长兼首席执行官戈恩的提问时,谈到的中国房地产,他说:“近来中国房地产市场投资量和交易量确实出现了一些波动态势,引起各方面关注。但是我想强调的是,中国去年城镇人口又增加了1800万人,城镇化率又提高了1.04个百分点,中国现在城镇化率在55%左右。中国实现现代化必然会伴随着城镇化,对房地产的刚性需求是长期的。至于房地产市场在一定时间内出现调整,这也是正常的。中国政府希望房地产市场能够长期平稳健康发展。政府的主要任务是保障住房困难的群众拥有基本住房,实现全体人民住有所居。今年中国政府将加大城市棚户区改造力度。”
  
  也就是说,总理强调了“刚需是长期的”,表达了政府“希望房地产长期平稳健康”的愿望。这种表态绝不是泛泛而谈,背后很有可能酝酿着大动作。尤其是在股市启动之后,楼市在政府眼中的位置就更加独特。
  
  住建部长陈政高的讲话,则为楼市直接送上大礼包:中小城市的棚户区改造,不再采取整体拆建模式,而将采取更加灵活的做法,比如收购空置商品房做政策性住房。甚至政府并不直接收购,而是向中低收入家庭发放补贴,由这些家庭买房或者租房。这意味着,第一,中小城市房地产市场不会因为“棚改”出现增量住房,这样供大于求的压力会减轻;第二,政府补贴、困难家庭租房的方式,也许更具现实意义,这样可以释放出更多的刚需,因为门槛将降低很多。
  
  其实在一个多月前,就已经传出消息:政府鼓励开发商由卖转租,长期持有物业,把房子租给暂时没有能力置业的低收入阶层。我相信如果有税收上的减免、扶持,这个政策就有活力。
  
  但这显然不是政府新一轮救市的全部底牌。政府还能做什么?我们不妨看看绍兴市政府的做法,根据1月14日绍兴市政府公布的“促进房地产市场平稳健康发展的意见”(主要针对市中心越城区),政府推出的措施主要有:
  
  第一,将购房者所缴纳的,归地方政府留成的契税(0.8%),全额返还购房者;第二,提高公积金贷款上限;第三,允许符合条件的项目分期开发;第四,放宽新成交土地地价款支付期限;第五,停止执行90/70政策;第六,鼓励外商投资房地产,放开境外机构和个人购房限制;第七,清理各种收费项目,规范审批服务等等。
  
  总之,地方政府正在想一切办法,降低个人购房者和开发商的负担,撤销各种限购、限制经营的门槛。那么站在中央政府的角度,如果他们认为有必要,还可以加大银行对房地产企业的支持力度,放宽房企上市、再融资、发债的门槛等等。
  
  当然,国家最有威力的做法,是全面降低存款准备金率,并在适当的时候第二次降息,这些措施都将楼市构成利好。只有人民币汇率对美元的适当贬值,会对楼市构成利空。
  
  那么,在政府拯救楼市的决心之大“出人意料”的情况下,楼市会发生转折吗?换句话说,中国楼市会重返黄金时代吗?
  
  我的看法是:不可能了。四个一线城市,以及几个强二线城市,如果政府不断给与政策支持,房价是有可能飙升的。其他绝大多数城市,特别是三四线城市,由于人口竞争力有限,存量房面积巨大,靠财政政策和货币政策,都无法让它们逆转了。最多只能延缓崩溃的来临,让一些轻度套牢的房地产商咸鱼翻生。
  
  房子毕竟是给人住的,没有人住的房子,最终必将原形毕露、价值回归。

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